EL “AS BAJO LA MANGA”
LOS CONTRATOS DE ALQUILER DURANTE ÉPOCAS DEL COVID-19
Ante la rápida propagación del COVID-19 a nivel mundial, como es sabido, el gobierno peruano ha declarado el Estado de Emergencia Nacional y, entre otras medidas restrictivas a la libertad, dispuso el Aislamiento Social Obligatorio desde el lunes 16 de marzo hasta el 12 de abril del 2020, inclusive, así como toque de queda a partir de las 18:00 horas hasta las 05:00 horas, con excepción de las regiones de Tumbes, Piura, Lambayeque, La Liberad y Loreto donde el toque de queda es desde las 16:00 horas hasta las 05:00 horas.
Como consecuencia de la adopción de las medidas gubernamentales antes expuestas, diversas actividades económicas han sido interrumpidas, salvo aquellas actividades excluidas por el Decreto Supremo N° 044-2020-PCM. Siendo ese el contexto, es una realidad que los diversos agentes económicos se encontrarán con dificultades, y en algunos casos hasta en imposibilidad total, para hacer frente a sus obligaciones contraídas en contratos de los que son parte en el desarrollo de sus actividades económicas.
Analicemos, particularmente, los contratos de arrendamiento, cuya naturaleza jurídica consiste en que el “arrendador” se obliga a ceder, temporalmente, la posesión de un bien y, en contraprestación, el “arrendatario” se obliga a pagar una renta. De esta forma, se evidencia que la prestación a cargo del “arrendador” se ejecuta en una única oportunidad, esto es con la entrega del bien, mientras que la prestación a cargo del “arrendatario”, pago de la renta, es periódica y continuada (sea quincenal, mensual, anual, según lo hayan acordado las partes).
Ahora bien, en el contexto expuesto en las primeras líneas, indefectiblemente y en muchos casos, se generará la interrupción en el pago de rentas por alquiler, en especial de bienes inmuebles con fines comerciales, en razón a la falta de liquidez en que se podrían encontrar inmersos muchos de los arrendatarios. Lo cual conlleva a determinar que en este tipo de relación jurídica generada a mérito de los contratos de arrendamiento, ante un acontecimiento extraordinario e imprevisible, como lo es el impacto de las medidas de gobierno adoptadas para evitar la propagación del Covid-19, podría resultar aplicable la figura de “excesiva onerosidad” regulada por el Código Civil Peruano.
Así, conforme a nuestra legislación, si la prestación a cargo de alguna de las partes llega a ser excesivamente onerosa por un acontecimiento extraordinario e imprevisible, tal parte afectada puede solicitar al juez que reduzca la prestación o que aumente la contraprestación a fin de que cese la excesiva onerosidad, y en caso, no fuera posible por las circunstancias o a solicitud de la parte demandada, el juez decidirá la resolución del contrato. El subrayado es nuestro, pues será medular la concurrencia de ambos elementos.
Esta figura de “excesiva onerosidad” se presentaría, a primera vista, como un “as bajo la manga” para aquellos “arrendatarios” que se encuentren con dificultades o en imposibilidad para hacer frente al pago de la renta a su cargo; sin embargo, esta no constituye -necesariamente- la solución para todos los casos, pues amerita un estudio de caso a caso, dado que sin perjuicio de los pactos especiales establecidos que prevén este evento y sus consecuencias, corresponderá analizar si se configura “excesiva onerosidad” y si el acontecimiento que la genera es calificable como “extraordinario” e “imprevisible” afecta el cumplimiento de la obligación del arrendatario.
Pues bien, en primer lugar, la excesiva onerosidad debe ser evaluada en base a las circunstancias objetivas del mercado en relación a la coyuntura. En segundo lugar, analizar que la causa que la genera califique como “extraordinaria”; siendo el caso que COVID-19 es una pandemia global declarada (lo que no es usual) cumpliría, indiscutiblemente, con la condición de “extraordinaria”. ; con respecto al factor de la “imprevisibilidad”, podría resultar discutible en consideración a la fecha de celebración del contrato pues se vincula a la disponibilidad de información a tal momento, al conocimiento especializado de las partes, al uso destinado del bien inmueble arrendado, entre otras circunstancias.
Es así que, resultaría indiscutible que un juez desestime una demanda de excesiva onerosidad iniciada por algún agente económico que no ha visto interrumpidas sus actividades, tal como es el caso de los inmuebles arrendados y que son destinados para el desarrollo o soporte de las actividades exceptuadas por el Decreto Supremo N°044-2020-PCM toda vez que, en principio, estos agentes económicos no tendrían impedimento para el uso que le confiere su derecho de arrendatario. De igual forma, la misma conclusión para el caso de contratos de arrendamiento celebrados durante los primeros días de marzo (declaración de pandemia) o durante la vigencia de Estado de Emergencia, toda vez que las partes habrían tenido información disponible con lo que no se configuraría el elemento de “imprevisible”.
No obstante, habrá casos donde la conclusión del juez no será tan previsible pues el análisis de las circunstancias de cada caso será predominante.
Por otra parte, resulta pertinente recordar que nuestra legislación contempla también el principio de la buena fe, la cual rige no sólo para la negociación y celebración de un contrato, sino también para su ejecución, lo que facilita que ambas partes, dentro del contexto que aqueja al mundo, negocien y acuerden una alternativa de solución en donde se redistribuyan los costos generados por la situación económica derivada de la pandemia.
En conclusión, consideramos que, en muchas situaciones, el contexto que aqueja a los diversos agentes económicos servirá de escenario para la renegociación de los contratos de arrendamientos celebrados entre las partes a fin de acordar la distribución de los costos que no se pudieron prever frente a la pandemia del COVID-19, alternativa que resulta menos onerosa para las partes (al ser un trato directo) que someter dicha disputa al fuero judicial o arbitral para su solución.
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